H ελληνική αγορά ακινήτων συνεχίζει το 2026 την ανοδική της πορεία. Ωστόσο, η αυξημένη ζήτηση φαίνεται σταδιακά να περιορίζεται και γίνεται ολοένα και πιο εστιασμένη σε μικρότερα στεγαστικά ακίνητα με επενδυτικό κυρίως ενδιαφέρον. Από την πλευρά της προσφοράς παραμένει μικρός ο αριθμός των προσφερόμενων προς πώληση ακινήτων, σε συνδυασμό με ένα αξιόλογο απόθεμα μη αξιοποιούμενων κλειστών ακινήτων και σχετικά υποτονική οικοδομική δραστηριότητα.
Ο συνδυασμός της θετικής ζήτησης που συνδέεται και με την αυξημένη παρουσία της βραχυχρόνιας μίσθωσης και των περιορισμών από την πλευρά της προσφοράς έχει διατηρήσει ανοδικές τις τιμές των κατοικιών και των ενοικίων. Σε επίπεδα μάλιστα που η αναζήτηση κατάλληλης κατοικίας για στέγαση μετατρέπεται για μεγάλο μέρος των νοικοκυριών στη Ελλάδα σε μια εξαιρετικά δύσκολη εξίσωση.
Ωστόσο, οι υψηλοί ρυθμοί της τελευταίας πενταετίας στις τιμές των κατοικιών που κορυφώθηκαν το 2023 (13,9%) με βάση τα διαθέσιμα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, άρχισαν σταδιακά να αποκλιμακώνονται το 2024 (9,1%) και το 2025 (8,3%), με την τάση αυτή να εντείνεται το πρώτο και το δεύτερο τρίμηνο του 2026 (6,6% και 5,5% αντίστοιχα).
Η αποκλιμάκωση των θετικών ρυθμών αύξησης των τιμών των διαμερισμάτων είναι πιθανό να συνεχιστεί και τα επόμενα τρίμηνα καθώς έχει περιοριστεί το επενδυτικό ενδιαφέρον και η ζήτηση από το εξωτερικό ενώ το διαθέσιμο εισόδημα των ελληνικών νοικοκυριών υπολείπεται σημαντικά τα τελευταία έτη των μεγάλων αυξήσεων στις τιμές των κατοικιών. Είναι χαρακτηριστικό ότι ο δείκτης τιμής των κατοικιών προς το εισόδημα των νοικοκυριών στην Ελλάδα αυξήθηκε κατά 27% την περίοδο 2019 – 2025, καθιστώντας την αγορά κατοικίας ολοένα και πιο απρόσιτη για το μέσο νοικοκυριό και κυρίως για τα πιο ευάλωτα από αυτά αλλά και τους νέους.
Πράγματι, όλοι οι δείκτες «προσιτότητας» της κατοικίας παραμένουν για τα ελληνικά νοικοκυριά σε δυσανάλογα υψηλά επίπεδα σε σχέση με τις άλλες ευρωπαϊκές χώρες. Πιο συγκεκριμένα, η Ελλάδα κατατάσσεται στη χειρότερη θέση μεταξύ των χωρών της ΕΕ σε ό,τι αφορά το κόστος στέγασης ως ποσοστό του διαθέσιμου εισοδήματος των νοικοκυριών καθώς διαμορφώθηκε το 2025 στο 34,6% (στοιχεία Eurostat), έναντι 18,9% για τον μέσο όρο όλων των χωρών. Ομοίως, το 26,9% του πληθυσμού των ελληνικών πόλεων ζει σε νοικοκυριά για τα οποία το κόστος στέγασης υπερβαίνει το 40% του εισοδήματός τους, έναντι αντίστοιχου ποσοστού 9,6% στην ΕΕ και 8,2% στην ευρωζώνη.
Επιπρόσθετα, υψηλότερο από όλες τις χώρες είναι για την Ελλάδα το ποσοστό του πληθυσμού που ζει σε νοικοκυριά με οφειλές δανείου, ενοικίου, λογαριασμών ενέργειας κ.λπ. (42,8%), σχεδόν πενταπλάσιο του μέσου ευρωπαϊκού όρου (9,2%), ενώ το 50,5% των νοικοκυριών στην Ελλάδα δήλωσαν το 2025 ότι δεν μπόρεσαν να αντιμετωπίσουν με το εισόδημά τους μια έκτακτη οικονομική δαπάνη με το αντίστοιχο ποσοστό στην ΕΕ στο 29,2%.
Οι προηγούμενες εξελίξεις στην αγορά κατοικίας και τα δυσανάλογα υψηλά επίπεδα των δεικτών «προσιτότητας» της κατοικίας έχουν διευρύνει τις κοινωνικές και οικονομικές ανισότητες. Εχουν, επίσης, αναδείξει το στεγαστικό ως το πιο κρίσιμο ίσως κοινωνικό και πολιτικό ζήτημα, καθώς το 66% των πολιτών εκτιμά ότι οι συνθήκες εύρεσης στέγης και το ύψος των ενοικίων θα επιδεινωθούν ακόμη περισσότερο το επόμενο διάστημα.
Η στεγαστική κρίση στη χώρα μας δεν είναι ένα συγκυριακό φαινόμενο. Είναι αποτέλεσμα δομικών παραγόντων που δημιουργούν ανισορροπία μεταξύ της προσφοράς και της ζήτησης στην αγορά κατοικίας, αλλά και σημαντικών δημογραφικών αλλαγών, χρόνιων στρεβλώσεων στην αγορά γης και διοικητικών αδυναμιών.
Η βραχυχρόνια μίσθωση και το ξένο επενδυτικό ενδιαφέρον των τελευταίων ετών έως έναν βαθμό έχουν εντείνει το στεγαστικό πρόβλημα. Για την άμβλυνση της επίμονης πλέον στεγαστικής κρίσης απαιτείται πιο ενεργή δημόσια παρέμβαση, με δραστικές παρεμβάσεις τόνωσης της προσφοράς κατοικίας, ρυθμίσεων και περιορισμών από την πλευρά της ζήτησης και φυσικά ενίσχυσης του διαθέσιμου εισοδήματος των νοικοκυριών.
Ο Θεόδωρος Μητράκος είναι οικονομολόγος, πρ. υποδιοικητής της Τράπεζας της Ελλάδος
H ελληνική αγορά ακινήτων συνεχίζει το 2026 την ανοδική της πορεία. Ωστόσο, η αυξημένη ζήτηση φαίνεται σταδιακά να περιορίζεται και γίνεται ολοένα και πιο εστιασμένη σε μικρότερα στεγαστικά ακίνητα με επενδυτικό κυρίως ενδιαφέρον. Από την πλευρά της προσφοράς παραμένει μικρός ο αριθμός των προσφερόμενων προς πώληση ακινήτων, σε συνδυασμό με ένα αξιόλογο απόθεμα μη αξιοποιούμενων
Leave a Reply